拍卖房的优点和缺点？

优点是两个：价格和不限购。
第一，价格7折起。价格上法院拍卖房一般是市场价7折起拍，具有明显的价格优势。最终成交价虽然有的房子拍到比市场价还高，但统计下来，仍有20-30%的拍卖房是7折底价直接成交甚至流拍的。
第二，不限购。举例说：你去参拍一套上海的房源，拍下后就可以直接过户。不用管你是否是上海户口，已经有几套房，是否在上海工作，是否纳税，是否交社保，等等，这些限制都不用管。法院的裁定书和《协助执行通知书》具有强制性，房产交易中心会为你直接办理新的房产证。
需要注意的是，以下12个城市对法拍房仍是限购的：北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。

还有一个小优点：没有中介费，没有拍卖手续费。

法拍房的缺点是：
（1）房源少，可挑选余地少；
（2）半数可贷款，半数付全款；
（3）决策时间短；
（4）买家担心的交易安全和交房问题。

第一点，房源少。
与中介处挂的二手房比，肯定是少的。但中介处挂的二手房也只有少数是“诚意卖”的，其他大多都是挂着看的。
第二点，全款付。
现在拍卖房有一半左右可直接一键贷款了，流程很简单。其余一半，理论上也是可以贷款的，需要自己去银行网点直接咨询办理。总之，不是以前必须付全款的时代了。
第三点，决策时间短。
一套房源被法院挂出来，到拍卖结束，一般是一个月时间。需要在这一个月里快速决策，以及筹备资金。
第四点，交易安全和交房。
法院房产拍卖，主旨是主持公平、正义、保护各方合法权益。逻辑上，我们是从法院手里买下的房产，与前业主无关，我们把钱交给了法院，然后法院再把钱分给各个债主及前业主。法院是会保障竞买人的权益的，不能妥善交房的拍卖房，法院一般不会推出来拍卖。
从经验上看，各地法院每天大约有2000多套房产通过司法拍卖成交，绝大多数都是顺利成交、过户、交房的。会有交房不便的房源，但大家避开不去拍即可。

另外，交易税费既有优点又有缺点：
前面提到，没有中介费，没有拍卖手续费。但交易手续费略高，因为过户不需要上家到场，提供不了满五唯一等凭证，所以税费核定出来经常稍高一些。

围观、捡漏的态度看待拍卖房

由于以上优点、缺点，普通购房者可以用围观、捡漏的态度来关注拍卖房，看得多了，自然懂得更多，当遇到一套心仪房源心仪价格时，就可以快速做决策。

还有一部分受限购政策影响的客户，法拍房就是重要选择。举例：经常有江浙的企业老板们，会为自己刚刚留学归国的儿女，在上海、杭州购买一套地段好、房型好的法拍房。因为不限购。

拍下一套法拍房的典型流程

预热期：多看，多留意，多围观。看的多了，心理会更有底。目前法拍房主要发布在阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会等几个网站。“51拍卖房”微信小程序，汇总了以上几个网站的所有房源信息，并且按地区分类，按住宅、商铺、办公、厂房分类，备注了小区信息、房型图等信息，设置关注地区后更方便浏览查询。
正式拍卖期：
第一步：发现目标。
关注每天的“新上房源”，从中发现了一套心仪房子，且价格优惠。
第二步：了解信息。
仔细看房产的位置、税费、是否有占用等关键信息，并电话法院，询问是否有长期租约、是否清场等最为关键的信息。（不能交房的房源不拍，具体看法院公告和电话咨询）
第三步：看样。
预约法院，在指定时间去现场，进到房子里去看实际情况，采光、视野、景观、噪声、装修情况等，并顺带小区里及周边逛逛，看交通、商场等生活便利情况。
第四步：贷款。
看样后仍有兴趣，就可以先做贷款申请。提交收入证明等资料，银行会很快反馈可以贷给你的资金上限。后期如拍下，则进入正式贷款签约。如未拍下，则不签约。（提交资料，获得反馈等，都可全部在网上在线提交）
第五步：交保证金参拍。
确定自己的心理价位，确定拍卖上限之后，在指定时间，按照操作提示，交保证金，获得参拍资格。
第六步：正式出价拍卖。
价高者得，注意自己的底线，勿冲动。
第七步：付钱。
将首付资金或全部资金转账到法院账户。
第八步：银行贷款签约。
凭首付转账凭证，约见银行见面签约。签约后银行将贷款付给法院。（首付款+贷款=全款）
第九步：法院开具裁定书及《协助执行通知书》
如题，法院办理相关手续，法院会同时交钥匙给你。法律意义上，房子已经是你的了。
同时，法院会去办理撤销抵押及解封手续。
第十步：交易中心办理新产证
凭法院文书，在当地房产交易中心直接办理新产证，此时需要交纳各项税费。
第十一步：银行抵押。
如前面办理了贷款，将房产他项权证交给银行作为抵押。
第十二步：交房。
在第九步时，已获得钥匙，已可交房。多数情况下，房屋是空置的（近几年法院都在致力解决执行难问题），直接开门接收即可。如原业主有户口未迁出，并不妨碍办理新户口本，同时冻结老户口本及强制迁出（各地公安户籍执行略有差别，上述方案上海可行）。

恭喜，全部流程已结束，不要忘记每月还贷款！

拍卖房贷款的典型流程

第一阶段：贷款咨询
在看到心仪房源时，就可以向银行提交身份证、户口本、税单、收入证明、资产证明等资料，在线提交复印件或照片（注意真实性），银行会很快反馈（大约1-3个工作日）是否可贷，贷多少，利率等关键问题。此时只是咨询，并未签约。
第二阶段：签约付款
拍中后自己先付首付款。再凭借前面咨询凭证及首付款转账证明，就可以去银行网点见面签约，同时携带各种身份证明、收入证明原件。签约后银行将会把贷款金额付到法院账户，完成全款支付。银行对法拍房贷款办理速度非常快，都会赶上法院要求付款的期限，不用担心逾期违约。
注意，此时会付一个担保费，大约是贷款额的1-1.5%。

第三阶段：他项权证抵押
房产证办理好之后，同时银行获得权证抵押。

第四阶段：每月还贷款。

关于清场收房

在参拍之前，应通过法院公告、电话法院咨询、现场看样三种方式，确定房屋是否空置，是否会搬走及多久搬走，是否有长租约，是否被占用等情况，以确定是否要参拍。不好收的房子，不要参加拍卖。
具体分以下几种情况：
第一种：空置房
即时收房。
第二种：有人居住，但承诺拍卖结束即搬走
这种收房一般没问题。但拍前电话询问一下法院具体情况。法院近几年非常关注执行难问题，会尽力保障交房，细节也都考虑及预先沟通过。但法院对竞买方的回答，会比较官方及谨慎，极少说“确保”“一定”等词语。
第三种：占用
一般是债主占用。这种情况收房没问题。
债主说前业主将房子抵押给他，没还钱，所以占用，不肯让出。这种情况沟通及报警后可强制处理。因为你是向法院买的房子，法院会将款项还给各个债主，法院是一道防火墙。占用的债主可能还没收到法院给的钱款，或者给的很少不足以抵债，这些都与新业主无关。一般经沟通，以及报警后，可强制处理，且逻辑关系清晰，不会有后患。
第四种：不搬出
涉及到是原业主唯一一套住房，且有老人孩子居住占用等问题，法院有时能执行清场，有时不能强制清场。咨询后，放弃为好。
第五种：短期租客
房子仍有短期（半年内）租客居住的，是不能强制搬走的。可协商后赔钱解约，提早收房。或等租期结束。
第六种：长期租约
一些原业主设置了长达10年以上的租约，用以抵制房子被收走。要看拍卖法院认定该长期租约是否合法有效。无效的，可强制清场。认定长期租约有效的，且公告出来的，建议直接放弃。即使无效的，建议规避，因为这种原房东一般比较难缠，不讲道理。
特别提醒：法院查封后，原房东再签订的出租合同，无效。
第七种：情况不明
有时法院公告中提及“占用情况不明”，此时需要自己去看样调查，或经由专门的拍卖辅助服务中介，先期调查。此时意味着风险与机会，一部分怕麻烦、怕风险的拍卖者，会放弃，意味着竞争者减少，拍下的价格更低。

最后就是聘请帮助收房的中介，很多中介公司会提供这种收房服务，例如会派人去房门外搬个凳子坐着，只要房子里人出去，马上撬门换锁换掉。此时原占用人再闯入，就是非法闯入，可以报警刑拘了。此过程合法，不涉及暴力。此处只是举例说明。

恶意长期租约

此问题前面已提及，有些原业主为抵制自己房子被拍卖掉，恶意制造虚假长期租约。（提醒：法院查封后，原房东再签订的出租合同，无效。）
此时首先看法院是否认定该租约有效。还要在看样时多了解实际情况。
即使法院认定租约无效，仍需谨慎。
若法院认定租约有效，建议放弃。

谁在卖？谁在买？

卖家：
依据我们的调查统计，卖家（原业主，房子被拍卖者）因为以下几种原因，房子被拍卖：
（1）90%以上是因为债务、借贷、合同纠纷。
（2）按揭违约：每月的还贷断掉6个月以上（该情况非常少）。
（3）违法犯罪清还损失：违法犯罪，造成经济损失，强制偿还。如：诈骗。

买家：
半数以上是先一步了解了拍卖房政策、流程、渠道的普通购房人，特别是资金充裕的购房者（因为多数情况下需要付全款）。
特别是受到户口、社保等限制的买房者，和想买多套房的投资者。
少数专业的拍卖房投资者，7折或5.6折捡漏拍卖购入，随即9折慢慢卖出，赚到差价。
在上海一些豪宅拍卖中，还偶尔能见到一些三线明星的身影，因为他们有钱但限购。

拍卖房中需要注意的几个关键时间

第一个是看样时间。
法院会派人拿钥匙去开门，限定在特定日期、特定时间段里。一般不需预约，但去之前最好电话确认，以免白跑一趟。
第二个是开始时间和结束时间。
一般可在开始拍卖之后再交保证金，或者最后一天再交也可以。第一次参拍交保证金时，可能会碰到银行转账有限额等情况，所以建议新手第一次参拍时提前一天交保证金。
捡漏的老手们，一般都在最后半小时才交保证金。
第三是法院规定交全款时间。
公告里有明确规定。

以上三个时间点很好理解，除此之外，还有：
1、交保证金，但未拍中，保证金退回大约3-5天，无利息。
2、需要贷款的，越早咨询越好。拍中后越早签约越好，以免耽误银行向法院付款。
3、法院解封解除抵押后，越早去过户越好。

拍卖时出价策略

首先，设置自己的底线，并保持冷静，很重要。
实际情况中，超过一半的人在超出自己底限后仍会出价，或由于底限有弹性，或由于与其他竞买者斗气，或出于负面情绪的抬价，等等。
出价时一定会受到情绪的影响，一定会有从喜悦到失落、嫉妒、后悔、冲动等各种情绪出现，保持冷静、守住底限很重要，这套拍不到，还有下一套。

然后，出价时的建议：慢慢出价。
鼠标一点，就是几万元加上去了，为什么不慢点呢？
举例：
A每次出价都很快，竞争者B潜意识里就会觉得：
（1）还远没到A的底线；
（2）A出价这么快，说明这套房子超值，值得竞争；
（3）我下一次出价是不用负责任的，有安全感的，因为A后面肯定会再加价；
（4）即使此时已经超过B的底限价格，B也很可能会出于负面情绪恶意抬价，我得不到，你也别想便宜得到。

说话慢，不代表声音不大；出价慢，不代表实力不够。冷静出价，戒除负面情绪，适时而止为好。

拍卖房交易时的税率

多数情况下，法院会要求买家税费全包，即在房产交易中心交易时，卖方税、买方税全部由买方承担并交纳（这是符合最高法关于拍卖房的指导意见的）。少数是税费各自承担。
这里分几种情况，以买方是个人，标的为住宅为例：
（1）税费各付
买方一般承担1-3%的契税即可。
（2）税费全包
上海最高为11.65%，具体会因为是否满5、满2、普通住宅等原因，最终实际交税低于11.65%。但11.65意味着，拍一套1000万的房子，需要准备1116.5万资金（不贷款的话）。
北京、杭州、深圳税费上限都是在9.55-9.6%左右。
其他城市上限也大约在9.6%，具体请查询当地交易税情况。

若是拍卖商铺、办公室、厂房、酒店式公寓，卖方要交纳的税，是很难确切计算清楚的。虽然税局有计算公式，但买家却经常不能提供卖方原始买入发票等各种证明，导致会以原始购入为0等方式计税；或者还有核定征收等方式。复杂的情况导致无法事先计算卖方到底应该交多少税。因此，除非税费各付，否则会算不清该准备多少钱来参加拍卖。

还有，若卖方是公司，则卖方税费会大大提高。若遇到卖方是公司企业，且税费全包，则建议慎重，先算清税费比例，然后再拍。

几种拍卖房中的特殊情形

第一种，需要两次过户交税的情况。例如，有房子是原业主的预售房，还没从开发商处过户，这时需要先过户到原业主，再过户到新业主，两次过户两次交税。具体税额需要计算。
第二种，房子是原业主继承或受赠得来，且未满免税年限。这时这套房子的个税是房价全额的20%，加上其他税，总额约30%多，税款极高。如果这是法院仍判定买方税费全包，那么我们一定要注意。负责任的法院当然会把这种情况标明，且判定税费各付，因为这已经不是“瑕疵”，而是需要着重披露的重大事项，法院不能把发现这种重大缺陷的责任，推给买家，让买家在调查时自行发现。
第三种，划拨。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第四种，农村集体用地住宅房。这种房子很多限定了只有本村户籍人员能过户，因此要特别注意询问法院具体细节。
第五种，原业主是企业的情形。前面已提到，在过户时，企业要缴纳的税款与个人是不一样的，要更多。所以，如果不是税费各付，要格外算清楚税费的情况。
第六种，房改房。税费也较复杂，建议事先询问交易中心。

变卖和拍卖的区别

“变卖”和“拍卖”在流程上有所区别，在不限购等法律强制性上没有区别。
（1）首先，二次拍卖依然流拍的房产，会进入变卖程序。
（2）变卖的房产，竞拍的周期一般比较长，常见的约60天，但60天内只要有人报名并出价，就进入24小时结束倒计时。若无竞争即24小时后结束。若有竞争，规则与拍卖一致，最后时刻只要有出价，即延时5分钟，直至无人竞拍，成交结束。
举例：一套房产的变卖时间是7月1日10时至9月1日10时，在7月15日8时整，有人报名并出价，那么，该房产的变卖结束时间马上变为7月16日8时整。在7月16日7：58有第二人报名并出价，那么结束时间将延迟5分钟，至8:03结束，规则依次进行，最后价高者得。
（3）变卖房产报名时要交的保证金一般是全款。拍卖报名保证金一般为5-20%左右。
以上三点是变卖与拍卖的不同。

法院的角色

在法拍房事项中，法院和法官扮演的角色：
第一，首要目标是维护公平正义，并不是以拍卖价格越高越好，法院不是商人，不是奸商。法院保护债主的权益，原业主的权益，也保护买房人的权益，在这个过程中依法维护公平正义。
第二，法院起到防火墙的隔离作用。债主向原业主追债，追至法院处为止；新买家拍卖买入房子，钱是交至法院，由法院主持偿还给各个债主。新买家与原债主，原业主，由法院隔离。
第三，保障案件执行。诉讼执行率是新一届政府和党中央对司法的新要求，要求避免出现“赢了官司输了钱”的情形。最高法在2017年新出的指导意见中，改善了许多执行难的环节。例如：我们注意到，在一些房子税费较高的情况下（如公司持有），法院一般会设置为税费各付，避免拍房者忽视税费，实际支付成本过高的情况，避免发生质疑矛盾。

税费的全包和各付

在拍卖房处置中，过户时，会涉及到买卖双方税费谁来缴纳的情况。
（1）税费各付。按税法及相关法律规定，是各付各税，各自承担相应的税。法院公告会明确表述。实际执行中，法院会要求买方先垫付买卖双方全部的税款，然后再去法院报销卖方税。
（2）税费全包。法院在竞拍公告中直接明确了买方税费全包，即买方支付买卖双方全部的税款。这种约定方式，是较常见的，因为容易执行。
其他就是房子所欠的物业费、水电煤气费等等杂项费用，一般都是判定买方自行承担。